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Telegram中文群组导航:近六成负增长 保利万科也无奈 谁来拯救房企告急的经营性现金流

admin2022-11-084新2会员手机管理端

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2022年三季报披露后,北京商报记者根据企业公告选取了30家上市房企作为现金流观察样本。梳理发现,2022年前三季度,有21家房企经营活动产生的现金流量净额(以下简称“经营性现金流”)为正值,但若从增长角度来看,仅有8家房企实现了经营性现金流的同比正增长,近六成房企经营性现金流负增长。营收不断摸高的保利也收获了自己连续3个三季度经营性现金流为负,要知道这个周期还有传统的“金九银十”所在。当生存成为第一要义,现金流这一“生命线”愈发得到重视。面对销售端回暖无望的市场,如何找到活钱、等到黎明的那一刻是目前摆在行业面前的难题。

超百亿房企仅有5家

30家样本房企中,21家房企实现经营性现金流为正值,占比为70%。其中,经营性现金流超百亿元的房企仅有5家,包括华发股份(600325)、绿地控股(600606)、新城控股(601155)、城建发展、金地集团(600383),对应的金额分别为215.98亿元、199.8亿元、166.51亿元、156.64亿元以及119.68亿元。

虽然上述5家房企前三季度经营性现金流超百亿元,但却各有各的历史“遗留”。华发股份今年前三季度经营性现金流215.98亿元,较去年同期下降18.96%;绿地控股前三季度经营性现金流199.8亿元,较去年同期大幅下降59.27%。

此外,新城控股、城建发展和金地集团皆为此前几年经营性现金流净流出的“困难户”,金地集团去年同期经营性现金流为-7.59亿元,同比大幅下降168.23%,新城控股、城建发展更是连续五年出现前三季度经营性现金流为负的状况。

有增长的也源于“支出控制”

经营性现金流在40亿-100亿元之间的房企有5家,包括荣安地产(000517)、招商蛇口(001979)、金科股份(000656)、中南建设(000961)以及首开股份(600376),对应的金额分别为94.28亿元、81.16亿元、69.39亿元、45.83亿元以及42.43亿元。其中,招商蛇口、金科股份和首开股份前三季度经营性现金流皆较去年同期负增长,荣安地产和中南建设与去年同期相比,都有超200%的涨幅。

对于经营性现金流大幅增长,荣安地产给出的解释是“主要系项目销售及按揭回款增加,其他经营性支出减少所致”。北京商报记者查阅发现,荣安地产今年前三季度的销售商品、提供劳务收到的现金为183.47亿元,低于去年同期的219.29亿元;而支付其他与经营活动有关的现金为44.22亿元,较去年同期的331.87亿元有大幅下降。

中南建设给出的解释只有四个字“支出控制”。记者查阅发现,中南建设今年前三季度经营活动现金流出和流入虽然双双“腰斩”,但二者之间还是产生了超30亿元的盈余。

余下20家房企今年前三季度经营性现金流皆在35亿元以下,其中包括滨江集团(002244)30.25亿元,较去年同期增长504.01%;荣盛发展(002146)23.08亿元,较去年同期下降63.07%;泰禾集团(000732)1.15亿元,较去年同期增长109.72%。

整体来看,30家样本房企“跌多涨少”,今年前三季度经营性现金流同比上涨的房企仅有8家,同比下降的房企多达17家,另有5家房企祭出“不适用”。

万科也无奈

相较于中小房企,面对行业下行压力,体量更大的龙头房企则表现得有些“吃不消”。北京商报记者注意到,30家样本房企中,经营性现金流出最大的2家房企分别为万科和保利发展。

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今年前三季度,万科经营性现金流为-41.76亿元,同比大幅下降442.36%。要知道,万科经营性现金流为负的情况并不多见,2018年上半年曾出现过一次,彼时万科管理层给出的解释是“因为2018年上半年销售金额只有10个点左右的增长,而上半年的开工面积比较多,所以支出也会比较多”。

今年前三季度万科经营性现金流为负,主要是受经营活动现金流入减少所致。三季报数据显示,今年三季度,万科经营性现金流净额约为-124.64亿元,同比下降124.09%,受此影响,万科经营性现金流也由正转负,从今年上半年的约83亿元减少至今年前三季度的-41.76亿元。

今年前三季度,万科销售商品、提供劳务等经营活动现金流入合共2662.3亿元,较去年同期下降约28.17%。

营收连续增长的保利现金流也告急

与万科的“少见”不同,保利发展已连续3个三季报经营性现金流为负,2021年前三季度保利发展经营性现金流为-187.54亿元;2020年同期为-181.58亿元;2019年同期为92.21亿元,同比下降296.92%。

今年前三季度,保利发展经营性现金流为-298.57亿元,是近几年经营性现金流出的最高值。在三季报中,保利发展并未公布三季度的经营性现金流数值,而前三季度经营活动现金流入为2532.62亿元,较去年同期减少超千亿元,同比下降约30%。

然而与不断告急的经营性现金流相比,保利过去三年的营收可谓一路攀升,央企中罕见大规模上渠道、折扣力度大、合作拿地项目多等都是保利冲营收的主要手段,但这一手段的B面就是对利润的侵蚀、合营公司账期过长等。“今年保利很有可能会交出这样一份年报:营收老大,但经营性现金流为负,如果最后两个月没有实质的改观,这对于行业来说都是悲哀的。”一位熟悉保利的房企内部人士如此评价。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出,受房企销售大幅减少影响,前三季度各房企销售商品流入的现金较上年显著减少,同时与联合营企业往来有关的现金也出现减少。预计全年销售额为负增长,但考虑到全年房企拿地和施工节奏放缓影响,房企经营活动产生的现金流量净额或将略有改善。

不拿地等死 快回款无望

“房企保障现金流安全无非开源和节流两种途径,目前做得最多的就是减少拿地和加快销售回款。”地产分析师严跃进表示,减少拿地虽暂时会给企业带来流动安全,但长远来看并不乐观;而销售回款受到当前购房者情绪低迷影响,也呈现出逐步萎缩态势,即便如此,这依旧是加快企业经营性现金流回流最重要的手段。

然而,这个加快现金流最重要的手段,在过去一个季度刺激措施不断落下后却没有任何改观:根据中指初步统计数据,2022年1-10月,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米,同比下降超30%,市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%,同比下降19.1%,“金九”表现不及预期。进入10月,受多地疫情反复等因素影响,市场情绪未见明显改善,各地政策有待显效,据初步统计,重点100城成交面积环比下降约10%,同比降幅仍在两成左右。

2022年1-10月,TOP100房企销总额为60954.6亿元,同比下降43.4%,降幅较上月收窄1.7个百分点,其中TOP100房企单月销售额同比下降26.5%,环比增长1.6%。销售额超千亿房企16家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额为42033亿元,权益销售面积为27091.9万平方米,同比分别下降46.8%和51%。

开源无望的房企,只能扼杀掉“未来”,用不拿地、少拿地缓解资金压力。中指研究院数据显示,2022年1-10月,TOP100企业拿地总额11229亿元,拿地规模同比下降50.2%,降幅比上月收窄1.0个百分点,连续5个月维持收窄态势。TOP100门槛值为36亿元,较上年同期下降11亿元。

北京商报记者 王寅浩

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